Банк даёт деньги на дом, которого ещё нет. Разбираем, что он хочет увидеть до выдачи кредита, как устроены расчёты с подрядчиком и где проверять условия программ.
ВизуализацияИпотека на строительство дома — это кредит на дом, которого ещё нет. Поэтому банк смотрит не на готовое жильё, а на то, что будет построено: участок, где разрешено строить жилой дом, проект со сметой и договор строительного подряда. По данным ДОМ.РФ на дату публикации, с подрядчиком дом на заёмные деньги строят по договору подряда с юрлицом или ИП и с использованием счёта эскроу. Ставку, первый взнос и программу определяет банк.
При покупке квартиры банк видит готовый объект: его можно осмотреть, оценить и взять в залог. При строительстве дома объекта нет — есть участок и план. Поэтому риск для банка выше, и он проверяет, что именно, где и за какие деньги будет построено.
Вместо квартиры с отчётом оценщика банк смотрит на три вещи: участок и права на него, проект дома со сметой и договор с тем, кто будет строить. Из этих документов понятно, какой дом появится, сколько он стоит и в какой срок его закончат.
Договор строительного подряда — это договор со строителем, где записаны состав работ, этапы, сумма и срок. Для банка это главный документ стройки: без него непонятно, на что пойдут кредитные деньги. По данным ДОМ.РФ, построить дом на заёмные средства можно по договору строительного подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Кредиты на строительство бывают рыночные и льготные — с господдержкой. Льготные программы задаёт государство, а выдают кредит банки. На портале СПРОСИ.ДОМ.РФ на дату публикации для строительства дома названы такие программы:
Источник — СПРОСИ.ДОМ.РФ: какие льготные программы помогают построить дом.
Семейная ипотека — самая известная из льготных программ. Кому она доступна, какая ставка и какой нужен первый взнос, определяют правила программы и банк на дату обращения. Эти условия меняются, поэтому мы их не пересказываем: проверяйте их на ДОМ.РФ и в банке, куда подаёте заявку.
Начните с официального описания программы на ДОМ.РФ, затем задайте банку три вопроса: подходит ли ваша семья под программу, какие требования к дому и участку, какой перечень документов нужен. Ответы банка важнее любых пересказов в интернете, включая эту статью.
Счёт эскроу — специальный счёт в банке, на котором лежат деньги заказчика, пока строится дом. С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (текст закона на КонсультантПлюс).
По данным ДОМ.РФ на дату публикации, счёт эскроу обязателен при строительстве дома с подрядчиком по программам с господдержкой, например по семейной ипотеке. Применяется ли он к вашему кредиту, скажет банк.
ДОМ.РФ описывает порядок так: деньги лежат на счёте, пока идёт стройка, а подрядчику банк перечисляет их после того, как заказчик зарегистрировал право собственности на построенный дом (инструкция ДОМ.РФ о строительстве частного дома со счётом эскроу). Как именно пойдут расчёты в вашем случае, записывается в договоре подряда и условиях банка. Подробнее о способах оплаты — в статье как выбрать подрядчика.
Чем полнее пакет, тем меньше вопросов у банка. Точный перечень документов называет банк, но основа почти всегда одна: участок, проект со сметой и договор подряда.
Земля должна позволять строить жилой дом: смотрите категорию и вид разрешённого использования в выписке ЕГРН. По данным ДОМ.РФ, участок можно купить и за счёт кредита, если его категория и вид разрешённого использования позволяют строительство жилого дома.
Проект отвечает на вопрос «что строим», смета — «сколько стоит». Смета, разбитая по этапам, показывает банку и вам, за что идут деньги на каждом шаге. У нас проект входит в дом под ключ, и смета считается по нему — подробнее на странице проектирования дома.
В договоре фиксируются состав работ, этапы, сумма, срок и порядок приёмки. Подписывается он до начала стройки. Что проверить в договоре перед подписью, мы разобрали в статье о выборе подрядчика.
Да. По правилам Социального фонда России материнский капитал можно направить на первый взнос по кредиту на строительство жилья или на погашение такого кредита. На эти цели капиталом можно распорядиться, не дожидаясь, пока ребёнку исполнится три года (sfr.gov.ru — маткапитал на улучшение жилищных условий).
Все способы направить маткапитал на дом — со строителем, своими силами, компенсацией или через кредит — собраны в статье материнский капитал на строительство дома.
Удобнее всего идти от дома к кредиту, а не наоборот: сначала понять, какой дом и за сколько, потом выбирать программу и банк.
Площадь дома × цена метра — ориентир для разговора с банком.
Разрешено ли строить жилой дом, в порядке ли документы.
Что строим и сколько стоит каждый этап.
Условия — на ДОМ.РФ и у банка, решение — за банком.
Состав работ, этапы, сумма и срок — до начала стройки.
Этапы принимаются по договору, дом — по проекту.
Для заявки в банк нужна хотя бы примерная сумма. Тёплый контур каркасного дома у нас стоит 60–65 тыс. ₽/м², дома из керамоблока — от 85 тыс. ₽/м². Каркасный дом строится в среднем 3 месяца, из керамоблока — 4–6 месяцев. Например, каркасный дом 100 м² в тёплом контуре — это 6,0–6,5 млн ₽ по цене метра; точную сумму даёт смета по проекту.
Мы работаем с ипотекой на строительство дома и принимаем материнский капитал. Как устроена оплата у нас, что входит в дом и какие этапы в договоре — на странице построить дом в ипотеку и на материнский капитал.
Публичных отзывов у нас пока немного, и писать их самим мы не будем. Отзывы владельцев, которые согласятся их оставить, появятся здесь со ссылкой на первоисточник.
О деньгах на стройку, составе дома и цене метра:
Пришлите размеры или пожелания — вернёмся с расчётом по этапам.
Заявка отправлена
Свяжемся по телефону, который вы оставили, в рабочее время. Пока можно посмотреть проекты домов.
Посмотрите, как собран каркас и сделан фундамент. Познакомим с хозяевами построенных домов — спросите у них всё без нас.
Записаться на экскурсию